| 过去二十余年，中国地产快速发展，它所创造的产业繁荣、增长贡献，举世瞩目。然而近年地产发展的确也显现出一定疲态，过去快速扩张伴随的副作用越发明显。更多人开始疑惑，既然中国地产带有明显的发展弊端，是否当下就应该暂时忍受转型之痛，更快摆脱中国经济对地产的依赖？
首先需要明确，地产对经济的系统重要性体现在三个层面。
地产之所以重要，首先是因为地产直接贡献GDP 增速，关系社会广泛就业。不仅如此，房地产是中国居民资产配置的重要组成，也是银行信贷和全社会融资的重要构成。地产还关系地方政府财政现金流，牵动地方财政行为。
地产对经济的影响体现在多个方面，当之无愧地称为系统性重要部门。
“转型之痛”视角理解地产，可能忽略了两点。
第一，“摆脱对地产的依赖”，能否在一年之内完成。务实而言，如果今年地产延续2021 年下半年的下滑速度，2022 年地产投资增速可能滑至-20%。今年宏观经济能否承受地产投资增速-20%的极端下滑？我们需要做出定量测算。
第二，经济转型是否简单等同于“摆脱对地产依赖”？地产作为一个系统重要性部门，它对经济的意义不仅体现在当下。完成城镇化之后，经济进入成熟发展状态，若届时地产依然是举足轻重的系统重要部门，则当下是否需要“承受转型之痛”，放任地产读数下滑，在数据层面“摆脱对地产依赖”，值得商榷。
城镇化前后，地产都是一个国家的系统重要部门。
美国是成熟经济体，中国当前仍处城镇化进程之中。对比中美两国地产对经济的影响，我们便能获知，城镇化前后地产系统重要性是否有所改变。
2019 年，美国房地产业增加值占GDP 达12%，中国占比达到7%。中美两国地产均是经济周期波动的主要来源。美国居民资产配置中，地产占比超过25%，2008 年金融危机之前，这一比重更高，超过30%。我们估算中国居民总资产中房地产比重至少达60%。此外，中美房地产税负都是地方财政重要收入来源，美国房地产税占地方财政收入比重达20%，中国达40%左右。
若即便成熟如美国，地产对美国经济依然重要。这说明地产部门的系统重要性不会因为是否完成城镇化而发生巨大改变。即便在未来，中国经济还是同样离不开地产。
极端的地产投资下滑，是今年中国经济不可承受之重。
通过定量测算中国地产对GDP、就业、社融、地方财政收入四个方面的影响，我们可以评估若今年中国地产极端下滑，宏观经济能否承受并且消化。
我们在前序专题《地产的底在哪儿》中测算，如果政策放任地产下滑，2022 年地产投资增速可以下滑到极端值，约-20%。地产投资增速极端下滑，将拖累GDP 增速超过3 个百分点，加大城镇居民就业压力，冲击社融增速0.3-1 个百分点，导致地方财政收入减收3-4 万亿。地产带来的这些负面影响，经济不可能在一年之内完全消化，也就意味着2022 必须避免地产投资极端下滑，地产企稳，经济才能稳健运行。
地产极端下滑的真正风险在于短期流动性扰动。
本文所有测算都是基于静态视角，并未考虑动态的综合影响。现实情况往往是，还未等到地产投资增速下滑到极端值-20%，释放出全部负面影响，金融风险大概率就会开始暴露。金融风险暴露的先兆是流动性扰动。
事实上， 3 月15 日中国经济已经与一场流动性扰动擦肩而过。再来理解金融委会议为什么选择在3 月16 日召开，我们理解目的是进一步释放稳增长信号。
值得关注的是，金融委会议对地产定调，已经跳出了“稳地产等于稳GDP”这一传统思维，而是更加务实地意识到，稳地产等于防范金融风险。正是这一定调，意味着未来中国地产将迎来修复。
风险提示：疫情发展超预期；经济趋势超预期；稳地产政策不及预期。
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