收缩的龙湖，内卷的陈序平

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　年轻人，卷起来更有劲儿！

　　2月28日，龙湖集团发布公告称，邵明晓辞任首席执行官（CEO），并委任其为董事会副主席，同时，委任陈序平为新任CEO。目前，陈序平的职位是CEO，兼任地产航道总经理及投资委员会委员。

　　40岁的年轻人陈序平被委以重任在一线真抓实干，而年仅56岁的邵明晓就退二线给吴亚军当了顾问。按年龄来说，邵明晓其实还没有到退休年纪，我们认为这不仅仅是一次简单的人事变动，很可能意味着龙湖集团的发展策略会发生改变。

吴亚军关心龙湖应对极端情况的能力

　　据称，在三道红线、集中供地等一系列调控政策背景下，董事长吴亚军曾在2021年年初，召集高管开会，做出假设问道：“如果银行对龙湖关门、销售减半、龙湖是否还能正常发放员工工资、正常还债？”

　　对于此类问题看似极端，但是CFO简单拿着计算机敲一下就能得出答案。面对老板的居安思危，龙湖高管们的答案是，不能！

　　这种危机感从2018年开始，在地产行业逐渐从中小微房企蔓延至头部房企。随着不少头部房企逐渐暴雷，回过头来看，在2021年初吴亚军就提出这类极端风险的应对问题，还不算太晚，甚至有些先见之明。

　　因为楼市在去年下半年迅速降温，至今仍在下滑！

　　克而瑞数据显示，今年前2月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比情绪本就降至冰点的1月份继续降低23.5%，同比再降47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。

　　虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场似乎形成一定的向下俯冲的势能，三四月份市场能否回暖仍有待观望。克而瑞28个重点监测城市新房成交面积环比下降32%，同比下降35%，市场成交创近年来单月新低。

　　克而瑞数据显示，今年前2个月龙湖集团实现全口径销售额为200.6亿元，同比减少46.5%，权益销售额130.7亿元，同比下滑50.21%。其中，1月龙湖公告的权益销售额为69.9亿元，可知道2月权益销售额也只有60.9亿元。

　　2021年规模掉到3000亿以下，今年销售减半，或许现在对于一向稳健的龙湖来说，就是某种意义上的极端情况。

　　而在这个时候换一个年富力强的CEO，也是符合逻辑的。

从去地产化到地产航道成为CEO

　　实际上，陈序平的高升早有伏笔。

　　2021年7月8日，也就是吴亚军向高管提问的半年后，龙湖在内部发公告，宣布新设立地产航道，陈序平被任命为地产航道总经理，兼任地产航道市场营销部总经理。

　　在随后的中期业绩会上，陈序平首次搭档吴亚军、邵明晓出席，3号人物的定位已经初步引起关注。彼时，邵明晓对他的评价是“知识结构非常全面、非常勤奋，而且领导力很强的一个高管。”

　　陈序平2008年于清华大学土木工程专业毕业并取得硕士学位，同年以“仕官生”身份加入龙湖至今已供职14年。2016年底，从工程经理一线做起的他出任成都公司总经理，此后成都龙湖在“空间即服务”的战略下地产销售、多航道协同发展方面取得长足进步。

　　在行业深度调整之际，上任一个年轻、勤奋、能力强的CEO并不奇怪，值得注意的是，陈序平还身兼地产航道的负责人。

　　从2018年将龙湖地产更名龙湖集团，到后来将住宅、商业、长租公寓、物业服务等四大航道新增房屋租售、房屋装修至六大航道，龙湖“去地产化”意图明显，物业发展的收入占比也在持续下降。并于去年7月在集团下单独成立地产航道，与其余5大航道并齐，精简集团，多元化成效初显。

　　而随着过去几年包括恒大、奥园、阳光城、佳兆业等不少房企在内的多元化遇阻，甚至耗费大量现金流，给不少房企敲响了警钟。去年7月至今的销售遇冷，更加坚定了郁亮的“黑铁时代”的判断，以至于其认为：2022年，缩表是万科的一场生死之战。

　　行业挣大钱的机会已经过去，这几乎是业内共识，一切指向精细运营。

　　万科将一改过去分散化投资，转向集约化投资，并将万物云分拆上市。同样将龙湖智创分拆上市的龙湖或也不例外，更加精细地管理各航道的资金使用，尤其是地产航道的精细化管理，被提上了龙湖在新时期的发展议程之中。

　　根报道，今年龙湖会继续收缩除商业、冠寓之外的部分非地产业务的投入。精细运营地产开发基础业务是陈序平接下来改革重任。

抓销售、控风险、应对极端情况

　　在龙湖内部，吴亚军、邵明晓对于陈序平的评价出现的最多的词是：勤奋、抓细节、深度介入业务、控风险能力强等。

　　年富力强的陈序平，契合了吴亚军对于公司下一步改革发展方向的意图，而陈序平也在过去半年中率先“卷”了起来，向管理要效益。

　　首先抓组织改革。继华润、万科之后，龙湖集团总部更名为集团赋能平台，实现组织扁平化、敏捷化。组织架构调整有利于精简总部，减少中间环节，缩短决策时间，提高运营效率。

　　其次抓销售。在龙湖内部，陈序平尤其强调，去年底拿的地，今年三四月份都要开出来。有了充足的可售货值才能有可观的销售回款。而且，陈序平给每个地区都下了去化指标，压力已经精准降落到地方头上了。甚至会出现每个月签一次军令状的情况，没有完成，部分地方营销负责人就要发生职位变动。

　　再者控风险。克而瑞数据显示，今年1-2月龙湖新增货值仅48.2亿元，排名24位，较去年全年的第6名的排位明显靠后。新增土地价值仅24.5亿元，建面仅24.4万平米。

　　龙湖在这个开年出手谨慎。此外，考虑龙湖集团内部的一些“老大难”项目，陈序平对于拿地，强调一城一策精细化管理、精准投资。把每个城市分为多个区域，给每个区域贴标签。这对于各地方公司的投资能力有了更高的要求。

　　应对极端情况。如果龙湖今年的销售真如前两个月一样减半的话，由于2400亿元的交付仍需要继续，那对于龙湖来说，这或相当于账面上少了近1500亿元的资金。而公司截止去年中，账面资金为989.81亿元，并且这些资金大多在项目公司账面上。因此，销售减半对于龙湖来说是很难承受的，即使龙湖智创上市融资的帮助也有限。

　　地产业务是龙湖的根基，而且缩表的地产业务需要更加精细化的运营才能有较好的利润，最紧要的是，要避免今年销售减半的情况发生。而要完成这个任务，需要陈序平带领全体龙湖同仁“卷”起来。

责任编辑：公司观察